7月重点城市楼市调控现收紧信号

来源：中国经济时报

本报记者 张一鸣

7月，一些房价涨幅靠前的城市陆续出台收紧的调控政策，杭州、东莞等二线城市已率先启动，下半年楼市调控或将出现分化。

7月2日，广东省东莞市发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，对商品住房销售价格、销售监管等作出了明确的要求，同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%，精装修造价每平方米不超过2000元。

同一天，杭州市发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，进一步加大新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度。

东莞和杭州分别是上半年房价涨幅靠前的两个二线城市，其中东莞上半年房价上涨超过一成，杭州楼市上半年不断升温，6月成交量创下近3年来的最高值，多个新盘出现万人摇号，部分千万豪宅出现抢购。

中原地产首席分析师张大伟在接受中国经济时报记者采访时分析说，杭州是二线线市中人口增加量最多的城市之一，楼市供需结构紧张，信贷政策宽松，房价有上涨预期，限价制造了价格倒挂，进一步放大需求，导致一些投机需求入市。

进入6月后，楼市成交活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏，武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。

张大伟指出，2020年上半年多数城市楼市的同比增长并不乐观，1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据，大部分出现了明显上涨。

贝壳研究院认为，上半年户籍制度改革的深化，各地进一步加大人才引进力度，为各地带来新的购买力。

贝壳研究院数据显示，链家重点18城二手房中，3-4月60平以下刚需房源成交比1-2月增长236%，增速高于其他面积段。刚需入市后，改善型需求接力。重点18城5-6月120平以上大面积房型成交量环比3-4月增加38.6%，增速快于小面积房型（60平以下）的14.2%。

土地市场已出现止跌企稳的趋势，今年上半年全国居住用地成交金额约2.46万亿元、规划建筑面积7.17亿平方米，同比分别下跌0.9%和18.5%。贝壳研究院的分析师说，土地市场起到了带动房地产市场复苏、稳定市场健康发展的作用。从区域看，得益于国家级规划的利好刺激及积极的供给土地意愿，长三角地区恢复速度领先全国，其中苏州、南通规划建面增长保持4成以上，量价增速均处于全国前列。

贝壳研究院预测，下半年重点城市二手房市场分化将持续加剧，核心城市供需两旺，更具有持续性。前期受抑制的需求可能将在下半年补偿性释放，预计下半年重点城市二手房市场总体成交将环比持平或小幅增加。而新房市场的修复过程基本完成，一季度积压的需求已获得逐步释放，随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定，需求端也将重新进行资金分配，预计下半年市场不会持续大幅上涨，市场总量也不会大幅下降。

自中国开始实施一城一策的楼市调控政策以来，地方政府的调控政策便成为楼市调控的风向标，地方政府依据当地楼市的变化出台或放松或收紧的调控政策。中国经济时报记者注意到，三个核心都市圈，环北京、环上海、环深圳在疫情之后的反弹和韧性并不一样，其中环深圳地区同比涨幅最为明显，环上海地区几乎持平，而环北京地区同比仍出现下滑，而7月率先出现调控政策变化的城市出现在环上海和环深圳地区。

张大伟强调，2020年上半年房地产调控以宽松刺激为主，包括各种人才政策、落户政策和“一日游”的松绑政策，等等。2020年7月开始，部分城市房价明显上涨开始收紧。到目前为主，以东莞、杭州为代表的收紧政策，更多只是挠痒楼市，因为只是针对摇号、限价政策做调整，没有影响市场的购房杠杆，效果有限。如果楼市的核心政策——信贷政策没有发生变化，楼市将继续维持高位运行。

贝壳研究院的分析人士认为，上半年楼市复苏明显，疫情对销售端的短期影响正在消退，少数城市出现了较大的波动，但市场的复苏并不是来自于政策的直接刺激，而是一种滞胀的预期之下资产配置的需求，不能因此判断市场已全面向好，对于疫情的长期影响，仍需要观察，对下半年市场持谨慎乐观态度。